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??任志強：我們不在乎這個。
??宋海燕：HOMWO的三大不一樣
??張劍：互聯網時代下的辦公新形式
??鐘偉：政府的土地壟斷的確跟房價是有關系的，比如說2005年的25號文如果不搞土地招牌掛的話，房價不會漲那麼快。1998年到2005年的房價，包括北京也非常平穩，感謝溫總理把全國的房價迅速推生。當然很正常，本來一個項目就是開發商分錢，政府進來要分更多，不漲怎麼辦？政府壟斷土地供應的確會導致房價快速的上漲。第二，中國政府對土地供應的壟斷會不會放松？我也不理解任教授的邏輯，他剛才講限購有可能土地會部分的私有化，我不做這樣天真的設想。但的確未來一段時間，中國的政府壟斷土地的格局會有微妙的變化。比如說出讓主體以前是縣級以下，現在進一步下沉瞭。比如說土地出讓的用途，也可能會復雜化，以前無非就是產業的、工業的、住宅的，綜合的等等這麼幾類。未來土地的用途會變更。第三個要素就是土地出讓的年限，以前是50年、70年，未來也會壟斷。所以我覺得政府壟斷土地的基本格局不變，但是將來土地出讓的主體格局會多元化，包括鄉鎮的地區政府，包括國有企業，也可能是成為土地出讓的主體。那麼出讓的方式和土地的用途會模糊，出讓的年限也會模糊，這會在一定程度上將來將來一段時間的土地市場混亂。如果政府適當的放寬土地出讓的壟斷性，那麼在座的從中挑選的一些低有可能是最有潛力，值得拿的，而不是公開市場上招牌掛的，也不是搞特色鄉鎮項目的，其中有一塊地潛力比較大，就是一線和準一線，目前企業拿在手裡的工業用地，未來有可能改變土地的性質潛力非常大。以至於已經出讓掉的，如果在場外轉讓的一線和準一線的工業用地的價值，會存在改變用途的可能性。
??任志強：我就沒聽懂他提的問題是什麼，中國還沒進入存量地產的時候，完全進入存量地產就是美國那樣的。美國每年的新房建設現在大概是100萬套，但是他的銷售800萬套，1：7的概率，最高峰都是維持1：7，新增是1，存量是7。中國的增量的過程還早呢，我們總存量住宅200多億平米，出點頭。大概要75%的城鎮化需要400多億平米，還要多一倍。我覺得還早。衡量的標準就是一手房和二手房的銷售對比，今年的情況將近17億銷售面積，有3億多是現房，剩下都是期房，還的很遠。存量還沒到時候。二手房的銷售總量在北京這樣的城市是1：3，二手房交易是3，一手房交易是1。但是全國平均下來，現在一手房的總量大於二手房，所以還沒有進入到存量。
??主持人：謝謝任總。有請鐘教授。
??丘運賢：長租公寓的精細化運營管理
??羅軍：破解不動產持有的焦慮
??田漢：理性來講我覺得兩個是平手，但是鼓掌的聲音是任總大，所以隨大流吧，任總占優。
?? 更多精彩內容(點擊看實錄)
??再說一個，這些房改房的租金收入多少呢？中國的房子不合理合房價不合理重要的原因是有50%多的房改房，所有的房改房的租金回報率都是幾百倍，幾千倍，比投資房地產和股票都賺的多。我們蓋的房子是274塊錢一平米，60平米的房子18000塊錢。現在月租金8000塊錢一平米，你們說說這回報率是多少？兩個月就賺一個房錢，就是因為中國有大量的房改房，在做市場的競爭。因此導致商品房的租賃價格反而降低，那隻是為富人服務，而大量的租賃住房是因為房改房，回報率已經很高瞭，把租金拉一拉，這是非常重要的一點。中國在擴率問題的時候千萬不要忘瞭我們的歷史，中國不是一個以商品房為主的國傢。目前總量存量裡面我們的商品房不到30%，在大部分的城市都不到30%，從全國來說大概三四線城市可能連20%都不到，你們別以為都靠開發商蓋房子才讓中國富起來瞭，錯瞭，我們都加起來現在大概1400萬套，累計加起來也就是1.3億萬套左右，還包括廉租房。我們現在城市有8億多人，剛才說農村還有7億人，現在農村公佈的數據不到6億人，不夠這些人住的。表面上看我們人均已經有1.08套房子瞭，他們犯瞭一個錯誤瞭，我們7700萬獨居人口，這裡面有6000多萬獨居人口的戶籍是在父母那兒，但孩子單獨住瞭。這個數據近三年以每年30%的速度增長，未來兩年可能要達到2600獨居人口在城市裡。如果按獨居人口計算我們現在最多是0.78一戶，還遠遠不夠一戶人傢有一套房子的情況。所以增量和存量兩個是並行的，重大城市裡面可能有存量，大部分城市還是增量。
??主持人：好，謝謝任總。現在任總是2：1，鐘教授，這是第四問。有請兩位裁判。這輪是鐘教授獲勝。現在2：2。還有一個問題，
??主持人：謝謝任總，看看最後一票給誰。有請現場的兩位評委，陽光100集團董事長，華本聯合基金理事長易小迪先生，華本聯合基金執行理事長柴志坤先生。面向觀眾，現場406位大眾評審團代表瞭地產界3萬億的銷售額，給他們一個答案。
??我想中國也許能找到幾個能人想辦法，比如請鐘教授去理一下，一理可能就理順瞭，還是有希望的。
??以下為對話實錄：
??主持人：好，任總2：1獲勝。下一個環節，第四個問題，談談存量地產。現在顯然房地產會形成雙軌制，因此開發商更多的不是通過銷售，而是通過資產的管理計劃去實現非銷售的資金回流和平衡。在這種情況下地產的管理模式怎麼樣才能形成地產的資管，地產銷售和非銷售並舉的情況下，地產企業怎麼能在不銷售的情況，通過不動產的資管實現資金的回流。就談談存量地產吧。
任志強PK鐘偉：說透2018的中國房地產（下）
“新時代 新思路”第九屆中國地產領袖年會今日舉行。華遠集團前董事長、華本企業傢俱樂部榮譽理事長任志強對話北京師范大學金融研究院中心主任鐘偉：探討地產論道，說透2018的中國房地產。
??易小迪：好像差不多，但是任總的稍微熱烈一點。
??任志強：我糾正鐘偉幾個錯誤。第一個錯誤是賣房子最多的企業基本上都是蓋的爛房子，比如萬科、恒大、碧桂園，可能你們的老總也在這兒，我說的爛就是平均房價比較低的，高周轉的過程中都是靠一般的老百姓買房子。最優秀的房子瑩潤隔離霜｜瑩潤隔離霜推薦，你看銷售單價高的公司，銷售額沒這麼大，因為典型的富人還沒有完全集中。所以他要蓋好房子的人做不到這麼大的規模，因為沒有那麼多的有錢人。所以增量和存量之間的關系不是在這裡，
??孟曉蘇：房地產業的金融創新
??魏建國：當前是中國房地產走出去的最好時機
??李文明：企業傢未來十年還有很多的機遇
??任志強PK鐘偉：說透2018的中國房地產（上）
??華本房地產產業鏈創新委員會成立
??主持人：好，兩位理事長。
??華遠集團前董事長、華本企業傢俱樂部榮譽理事長任志強對話北京師范大學金融研究院中心主任鐘偉：探討地產論道，說透2018的中國房地產。
??主持人：好，我宣佈最後的結果，本次終極PK，獲得冠軍的是任總，獲得亞軍的是鐘教授，掌聲送給他們。現在冠軍頒獎。宣佈一下，今天上午的公益環節，我們有重要的任小米環節。我的任務完成瞭，謝謝大傢。
??存量是什麼？400億平方米的住宅美白霜推薦2017｜美白產品推薦2017，進入存量的概念就是每年有5%的折舊，一年需要20億左右的改造量，比現在的16.9億還多。所以你別擔心要轉型，該改行，這個階段還早。但現在是不是開始有瞭？我們的棚改實際上就是一個存量的過程，但是我們現在過去的棚改是100%拆掉，然後重新建。那以後可能就不是100%拆掉，而是有選擇性的拆掉一些房子。因為我們過去的房子太壞太破，比如說現在有熱水、有洗澡間的房子大概也就15%左右，85%的人都沒有洗澡間，在廁所裡加一個熱水器。過去洗臉刷牙都要到廚房裡，這種房子占的比例很大。真正有管道熱水能洗澡的不超過15%，所以離我們的存量改造還早得很。未來還有很長很長的路，不用考慮。至於如何變現金，我覺得你們不用找答案，李嘉誠就是答案。買一塊地放那存十年，現在一賣就是翻好幾百倍，就是這樣的。該一個房子過兩天賣瞭，挺好的，有榜樣在那兒，隻是你有沒有本事學。如果你拿的資金便宜，你又有不斷的資金你有這麼幹。你要是沒錢，就是蓋個房子就得賣，賣瞭房子就要拿錢買地，你就要惡性循環，因為你沒錢。所以這個發展過程以及轉化程度是密切相關的。要想把存量的東西都轉入進來，你的發展速度一定和你的資金、和資本市場相應對。如果沒有這個條件別老想著改，還早呢。
??鐘偉：市場還是在分化的，的確存在著存量的問題。分化主要是三類，一類就是在大都市的過億豪宅有一部分中國富人是沒錢消費的，而且中國的確會在未來，會湧現出一批世界級的城市，這些世界級城市當中都會有一些世界級的富豪擁有頂級豪宅，這是一塊。第二塊，城市的更新當中，未來十年大概城市當中20%到30%的人居住條件會改善，靠賣房子買新房，但是這些群體必須加杠桿，貸款，總的套現面積不會太大。這些由於城市更新帶來的換新房的人價格的總承受能力並沒有我們想得那麼高，但還是可以的，前提是賣舊房。第三類，1998年到房地產的市場，由於已經擁有房的，二次購房、三次購房的更新需求，已經差不多瞭。盡管農村還有7億人，這7億人的購房能力是相對薄弱的，這三個群體日本egf精華液｜日本egf精華液推薦在未來會分化的越來越厲害。我們提供的產品必須服務於這三個群體，你要理解我未來蓋的房子是賣給誰的。
??所以現在仍然是增量市場有潛力，存量市場開始露真容，你要拿住存量市場當中最好的資產，你要考慮拿住這些資產當中你能不能hold住，你要考慮對你的現金的中長期的平衡不發生挑戰。隻有這樣的話，未來30年如果我們還有房產的話你就贏瞭。
??蔡鍔生：2018金融貨幣政策解讀
??姚景源：十九大與2018中國經濟
??石傑：新時代商業銀行服務房企發展新思路
??第二個存量資產的分化也的確是存在的，萬科的那種高增長模式有可能在未來不一定適用瞭。因為中國盡管會湧現一批世界級的城市，但畢竟這些世界級城市你是看到的，就是北上廣深，少部分的城市，房價的本質是什麼？我覺得房價的本質甚至不是居住的功能，房子不一定用來住，可不可以這麼想？比如說在被上廣深賣零平米的房子，居住功能消失瞭，請問這套房子值多少錢？如果能上戶口，能有學區，可以有私人相關的服務，這零平米的房子就可以賣幾百萬。因此未來在中國，盡管我們的增量市場還有，因為還有城鎮化率的一大段路。聰明的人一定會在一線及準一線考慮自己長遠的配置，住宅的回報是2%，你為什麼要拿？住宅是6%，所以存量的第二個概念，你必須看中國的哪些城市是未來優質有潛力的世界級城市，在這些城市中你要定義部分的優質資產以後不可得，你必須要拿住。銷售類的住宅，你隻是為瞭維持現金流的平衡。你不可能現在拿住宅把商業寫字樓賣瞭。第三個，各項政策都是緊的，按揭貸款緊，開發貸緊，土地收儲貸緊。之前有專傢在聊房地產的融資渠道，可以看到各種渠道都在收緊，在收緊的情況下你還能有多麼快速的擴張？因此這種背景下，你也會說如果我未來做的是商業或者寫字樓，我當然要有一定的資產的持有能力，所以在中國地產行業的三端特別清楚，投資端、資產端，運營端，你吃哪一端還是都吃，這個在存量格局下你要有自己的定位。不知道任總怎麼選投資端，但是你肯定得自己率。
??單偉豹：地產寡頭時代，房企突圍新路徑
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??主持人：也可以打平。
??任志強PK鐘偉：說透2018的中國房地產（下）
??易小迪：從賣場到聚場 陽光100商業地產新探索
??主持人：好，這一輪是這樣的，任總跟鐘教授的觀點其實在房產稅的問題上有相當一致的部分。任總可能覺得我們已經交瞭房產稅，未來必須先減稅才能加稅。第三輪的投票權現場選取兩位評委，邀請京漢的主席田漢總和今典集團的主席張寶全總。
??陳美白霜哪裡買｜韓國美白霜推薦宏：後房地產時代的房地產新經濟
??姚勁波：房地產新服務時代的機遇
??任志強：他沒幹過房地產，你們聽他的算糟瞭。工業用地改是很難的，選倉庫用地，倉庫用地即使你把樓都蓋成倉庫瞭，但是裝的是人。它沒有土地的毛病。但是要工業用地都裝人就有毛病瞭。但可惜的是藏戶用地在過去比較少，個人肯定沒土地給你的，國有企業過去大量的占有瞭國有土地，沒有進行出讓，他們這次想給國有企業緩死刑。就要把政府的地錢轉讓到國有企業，國有企業就活瞭，要不然他們都死瞭，所以他們想瞭這招。你可能占不瞭便宜，因為要幹他就自己幹瞭。前段時間開瞭一次會，央企的土地怎麼進入市場，就是這意思。所以國土資源部來瞭一個很多的供應主體，政府主體有兩個，千萬別聽鐘教授說的拿的集體土地，那集體土地最後變成小產權房，你沒法弄。最後出瞭矛盾，征收集體土地的房子，這沒法弄。那麼是不是集體土地最後要年年交土地使用稅，土地整地占用稅。搞不清楚，也就是2017年的法律互相之間都是交叉的，而交叉裡面你根本就不知道哪個是真的，哪個是假的，或者政府要幹哪個，不幹哪個，因為今天這樣，明天就變瞭，你最後別碰紅線，碰瞭紅線的根本上就很倒黴。我想安全和風險你們自己掂量，反正我不幹。
??企業傢對話一：破解文旅特色小鎮成功密碼
??企業傢對話二：中國房地產的新時代與新思路
??任志強：經濟發達國傢沒有一個國傢是政府壟斷土地的，人傢發達國傢也發展得挺好的。他們為什麼能進入發達國傢呢？就是因為他們土地不是壟斷的。那麼這些國傢的房子價格比我們便宜嗎？我沒覺得。我倒覺得國傢壟斷土地，比如香港那裡的房子很貴，100萬港幣一平米，中國大陸找不到那麼貴的房子。但是美國在第五大道周圍的房子大部分都是10萬美金以上的一平米，中國沒有這麼貴的房子，人傢的土地沒壟斷，舊金山也有很貴的房子，洛杉磯也有很貴的房子，還有西雅圖都有貴房子，和這個沒什麼關系。不要以為壟斷不壟斷起決定性作用，其實沒關系。完全市場化就是市場決定的，我們現在的差別是什麼？是政府故意把土地的價格弄得很高很高，然後告訴你不準漲房價，但是他可以漲地價，這是非常錯誤的政策，如果沒有這個政策的話中國的房價不會導致成現在這樣。從全國的情況來看，1998年2000塊錢一平米的房子，大概用七到八年的時間突破瞭3000塊錢，然後用五年到六年的時間突破瞭4000塊錢。但是從6000塊錢到突破7000塊錢一年的時間，就是因為大量的房價漲價是在2004年“831”之後，土地被政府壟斷，而土地的價格飛漲。去年我們土地出讓的收入已經超過瞭5萬億，這是從來沒有過的，過去都是3萬億、4萬億徘徊，去年超過瞭5萬多億。也就是政府在往外抽老百姓的血，你讓房子還得拼命壓，不讓它漲價，這有點難，所以這是個兩難的事。鐘教授說屁股坐在火山上，一會兒就燒焦瞭。這是很麻煩的事情。
??第二，他說賣舊房買新房，但是賣舊房的人很多是窮人，我們從鏈傢和我愛我傢的調查材料中看出來，二手房交易最大量的是300萬以下的，而1000萬、500萬以上的房子交易量很小。說明這隻是適當改善居住條件的人，在二手房裡面最集中。你們可以同時去查查資料。那麼這些人買房靠什麼呢？70%的付款占大頭，就是因為他把破舊的房子賣瞭，破房子破到什麼程度呢？北京有舊城改造區不能改造，都是平房，老百姓覺得不好，房價漲瞭，本來值500塊錢的，新蓋也就100塊錢，現在賣瞭15萬，因為所有的破房子都是好學區房，所有的破房子都在城裡最發達的地區。因此他的破房子是最值錢的房子，就是鐘偉說的零平米也賣瞭好幾百萬。因此這輪的房價讓所有的低收入傢庭賺瞭大筆，而並不是很多人想象的那樣讓貧富差距拉大瞭，其實是縮小瞭。因為舊城區的窮人都是有房子的人，因為原來是分配房子的，或者是房改房，這個比例占到60%，商品房占的比例很小，在北京30%多一點。
??新浪樂居訊 1月27日，“新時代 新思路”第九屆中國地產領袖年會今日舉行。中國銀行業監督管理委員會原副主席蔡鄂生、中國國際經濟交流中心副理事長、商務部前副部長魏建國、國務院參事室特約研究員姚景源、中國民生銀行副行長石傑、路勁集團董事局主席單偉豹等四百領軍人物出席。
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??蔣君偉：好停車的四化 停車場一站式服務
??最後一個問題。談談如果政府真的不壟斷住房土地供給瞭，房價會降嗎？現在農村集體用地可以租賃。
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